回顾2020年上半年，租赁市场受到疫情的影响波动较为显著。市场供需矛盾突出，租赁需求下滑，业主出租预期持续走低，不断向“承租人”市场转变。毕业季到来之际，随着疫情的反复加上毕业生就业形势艰难，本该是租赁旺季的市场热度明显不足。

租金步步走低

与新房及二手房形成对比的是，租房市场“旺季不旺”，季节周期规律被打破。贝壳研究院数据显示，2月份重点城市的租赁市场交易触底，节后旺季推迟到3月出现，6月北京疫情出现反复，部分城市的租赁交易受到影响较为明显。

上半年疫情对租金水平影响明显，总体呈现下降趋势，新增房源挂牌价格除2月份总量过低出现异常波动之外，其余月份全国重点18城（包括北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。）新增房源平均挂牌价44.1元/平米/月，明显低于去年上半年48.1元/平米/月的水平。其中，6月份重点18城成交量环比下降7.3%，租金环比下降3.2%，同比下降10.9%。

此外，房客源成交周期处于高位，租赁市场向买方市场转变。上半年房源成交周期波动较大，2月及3月房源成交周期超过60天，租赁房源成交困难，4-6月成交周期下降至50天左右，但相比去年成交周期仍然较长。而客源周期较为稳定，保持在10天左右，相比去年有所延长，租客的租房迫切程度有所下降。

根据中指研究院商业地产租金指数研究报告显示，疫情对中国宏观经济及消费市场产生冲击，民众出行受限、商务及消费活动减少，商业地产租赁市场需求减弱，租金面临下行压力。

中国房地产指数系统商铺租金指数显示，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点购物中心商铺租金水平整体下跌。其中，全国重点城市100条商业街商铺每天平均租金为25.1元/平方米，环比下跌2.41%；全国100个典型购物中心商铺每天平均租金为26.8元/平方米，环比下跌1.09%。

中国房地产指数系统写字楼租金指数显示，2020年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米·天，环比一季度下跌1.54%。

长三角重点城市恢复最快

据诸葛找房数据研究中心监测数据，从6月租金涨跌城市数量来看，全国大中城市中，6月租金上涨城市数量上升至8城，长三角重点城市恢复较快，下跌城市数12个，与5月相比减少5个城市。

从环比上涨城市来看，6月租金环比上涨TOP5的城市为上海、武汉、南京、石家庄和杭州。疫情后，虽然企业复工复产都在进行，但企业缩编严重，就业环境严峻，上海、南京、杭州作为长三角重点城市，经济复苏迅速，人口流入量大，租金涨幅明显。武汉在解封以来，租赁市场逐步恢复，租金呈现上升局面，但相比去年同期还是有所差距。

环比跌幅TOP5方面，6月份租金跌幅前5的城市分别是泉州、深圳、三亚、重庆和青岛。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，三亚作为以发展旅游产业为主的城市，受到疫情影响明显，租赁市场受到影响严重，租赁市场恢复缓慢，租金持续下行，环比下降2.07%，同比降幅超10%；重庆市作为湖北的紧邻城市，受到疫情影响较为严重，租金水平持续下跌；深圳市在疫情后租赁市场供应量上升，导致市场供过于求，租金呈现持续下降趋势。

疫情导致租金走向低谷，但是6月成交量的回暖，说明趋势在向好。陈霄对《华夏时报》记者说：“6月随着疫情的阴霾逐渐褪去，一线和重点二线城市租金环比跌幅有所收窄，其中一线城市的降幅小于二线城市。”

未来半年稳步回升

2020年上半年的租赁政策导向从防疫管理向市场监管和资金扶持转变，第二季度在疫情得到了基本控制之后，全国各地着手恢复租赁市场的正常秩序。

为了响应住建部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，10个地区发布了14条关于为住房租赁企业提供资金扶持的相关政策，具体落实了补贴的条件和申请办法。其中，杭州和合肥分别推出了住房租赁企业资金监管的相关措施，确定企业名单，推动资金监管的落地。此外还有5个地区推出了租赁住房建设相关的管理规定及措施，推动租赁住房建设的健康发展。

各个城市“人才抢夺战”开启，也为租赁市场带来动力。各城市根据不同学历对人才给予租房及生活补贴，大概范围在每月500-3000不等，发放年限通常2-3年，其中准一线城市补贴额度较高。

资金扶持稳住了企业，租房和生活补贴缓和了人才的租金压力。今年毕业季来临，高校毕业生的租赁需求逐步释放。通过贝壳的成交数据分析可以发现，从5月份开始18-24岁租客成交占比开始明显提升，到6月第三周占比已经高达26.8%。虽然在第二轮疫情的影响下6月下半月成交量整体受到影响，但18-24岁年龄段的成交占比并未下降，可见毕业租赁季已经逐步来临。

下半年租赁市场延迟的租赁需求不断释放。贝壳研究院首席分析师许小乐对《华夏时报》记者表示，对于疫情影响较小的城市，下半年租赁市场热度会保持“中温”态势。对于疫情影响较大的城市，虽然疫情影响使得租赁市场迅速降温，且一定程度上缩减了城市租赁市场的需求规模，但租赁市场需求依然大量存在。