随着中国经济进入新常态，各行业伊始整合和创新，为了融资和资本的需要，先抵押后租赁的情形在实践中相当常见，这在房屋等不动产领域尤为突出。那么，工业厂房抵押了再租赁是否合法呢？

一、抵押权的概念

根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。

二、抵押权的特征

1、抵押权属于担保物权。

2、抵押权是在债务人或第三人的特定财产上设定的担保物权。

3、抵押权属约定担保物权而非法定担保物权。

4、抵押权是不转移标的物占有的物权，抵押权的公示主要是登记，抵押权的成立与存续，只需登记即可，不必转移标的物的占有。

5、抵押权的内容是变价处分权和优先受偿权。

三、工业厂房抵押了再租赁是否合法

出租抵押的房屋是合法的，法律规定，未经抵押权人同意，抵押人不得处分抵押物，但并未规定不得出租抵押物。

因此，房主可以自由的进行出租其房屋。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这里我们通过法条的表述看出，法律是允许出租抵押物的，只是存在一个问题。

我们通常所说“买卖不破租赁”在这种情况下将不适用，因为是先抵押后出租，在抵押权人实现抵押权的时候，将打破租赁关系以保障抵押权益。

《物权法》第190条对此提供了基本的法律规制方案，即“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”也就是说，法律赋予了工业厂房“先抵后租”的合法性。