5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律自2021年1月1日起施行。每个人的每项权利在每时每刻都受到民法典的保护,出台民法典,标志着我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。

它的出台,也同时意味着现行的民法通则、物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法全部“消亡”。民法典有何社会价值?民法典有哪些亮点?又将如何守护你我未来的生活?

有民法了为何要民法典?

因为民事法律调整的主体多、涵盖领域广、关系复杂,相应的法律条文数量也很大,其中不乏不协调、不一致甚至相冲突的地方。因此,编纂民法典也就不是简单的法律汇编,而是要进行编订纂修,打通整个法律体系的“奇经八脉”,来一次法律条文的“深加工”。不一致的地方要统一,落后的地方要更新,欠缺的内容要补上……经过系统编纂,民法典将发挥“1+1+1+1>n”的效果。

具体的编纂工作尽管很大程度上是个法律技术问题,然而民法典从来都不只是冷冰冰的文字,它既有鲜明的时代烙印,又承载着一个民族的历史和文化。

如果说1804年的《法国民法典》是风车水磨时代民法典的代表,1900年的《德国民法典》是工业化社会民法典的代表,那么,今天中国要制定的民法典就是21世纪互联网、高科技时代民法典的代表。此次民法典草案最大的亮点,就是将“人格权”单独成编,不仅弥补了传统大陆法系“重物轻人”的体系缺陷,同时彰显了21世纪信息社会背景下人格权保护的特殊价值。如何应对烦不胜烦的骚扰电话?遇到摄像头偷拍该怎么处理?AI换脸、伪造他人声音算不算侵权?这些只有生活在这个时代才有可能遇到的问题,都能在这部民法典中找到答案。一部权威、严谨的民法典,又何尝不是一部信息时代的“生存指南”。

来源:人民日报评论

民法典与你我有什么关系?

你的房子可能增加一项物权了。作为一部伴随人们“从摇篮到坟墓”的法典,民法典是社会经济活动的指南和行为规范,关系到每个人生活的方方面面。

从宏观的国家发展到微观的个人权益,从解决人们“头顶上的痛”到保障“舌尖上的安全”;从规范未出生的胎儿权利到遗体器官捐献和遗产继承;从禁止“人肉搜索”到对职场和校园性骚扰说“不”……不论生老病死还是吃喝拉撒,都可以在民法典中找到依据。

“老人子女与保姆争房”有新版本

作为民法典物权编草案的一大亮点,草案在用益物权部分专章规定居住权,明确居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同,同时,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

草案明确,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

生活中并不少见的“老人子女与保姆争夺房产”案例,可能会出现另一个版本。湖南工商大学法学教授杨峥嵘,通过设立特殊场景的方式,进行了解释:一个老人被保姆照顾了很久的时间,老人去世前,希望通过合同或者遗嘱的方式,让保姆可以继续在房子里居住,但老人的子女对此可能会有意见,那么或许就会出现子女与保姆对簿公堂的情况,这样的案例并不鲜见。“有了居住权的规定后,老人可能会去登记机构为保姆登记居住权,那老人的子女或房子的所有权者都不能赶走保姆。

居住权的出台释放了制度红利

“居住权是一个新增的物权,也是一个典型的物权,能写入民法典草案,是很大的一个进步。”全国政协委员、湖南启元律师事务所首席合伙人袁爱平认为,居住权最大的价值和意义,在于释放了制度性红利。

举个例子:有一个长沙的老人,拥有一套价值百万的房子,退休金不高,儿女不在身边,还要吃药看病等,那生活可能就会非常拮据。居住权的出现,就可以解决这个困境。老人可以把房子卖掉或者抵押掉,但需要设立居住权——有生之年要让自己无偿居住。

这样,老人就可以得到100万元,还能安心住在房子里。“居住权,扩大了一个老人的生活空间,未来还可能打通养老产业、房地产的产业空间,甚至催生新的养老模式。比如养老机构或房屋不动产交易机构,可以以当下的估值买入,获得所有权,但居住权仍属于原房主,原房主过世后再把房子卖出去。

居住权的规定,对于公租房、廉租房的承租人,是一大利好

公租房、廉租房的承租人,属于低收入者,他们是通过租赁合同的形式来保障居住权益,难免会有一种不稳定的感觉,如果通过居住权来保障他们的居住权益,可以给他们更多安全感。

袁爱平也认为,对于解决社会低收入群体住有所居的问题,居住权的出现,意义很大。作为一项新出现的权利,有关居住权的配套自然还需要在社会实践中完善。“尤其是和政府保障有关的制度,需要尽快出台。”袁爱平说。

以后买二手房得查询居住权情况

民法典草案增加居住权规定,将对房屋的使用权带来怎样的影响?对房屋交易又将带来怎样的改变?

邱宝昌律师表示,新增居住权的用益物权,实际上是把居住权和所有权分开,设立了居住权的房屋,其自由处置受到限制,在房屋交易过程中可能会遇到障碍,因为即使是房屋能够过户,但如果合同约定的居住时间还在持续,依然需要保障居住权人的权益。作为购房者,如果房子是用来自住,一般也不会考虑此类房子。

来源:中国经济网

民法典有哪些亮点?

【当你买房时】

遭遇合同格式陷阱

草案:不抵醒可当做不存在

比如开发商将格式条款方式预先将法定赔偿标准降低为已付房款的1%,明显减轻了出卖人自身的责任,也限制了买受人请求赔偿的权利,还有将所有广告及宣传资料等都不作为合同内容,明明宣传时小区里面花团锦簇,实际交房时摆颗假树的事情也时有发生,购房者一去维权开发商往往就用“已签订的合同条款”来推卸责任,乍一看很有原则,大家都按合同办事,但实际上就是欺负购房者没有法务部,开发商有钱养着专门的法律人才来打官司,购房者交了钱就成了弱势群体,又缺乏组织能力和法律能力去应对,于是拖久了也就不了了之。

不过,对此,《民法典(草案)》就对瑕疵格式条款给予了进一步的规制和强化。《民法典(草案)》第496条第2款,在原《合同法》第39条的基础上进一步规定“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

徐中亮律师解读,该条款的实质是对格式条款合同的提供方与相对人的权利义务进行了再平衡,加重了提供方的责任,如果格式条款合同提供方没有提示和说明有重大利害关系的条款,那么就视为该格式条款未订入合同,突显了对市场交易弱势主体一方利益的保护。

【当你买了房子之后】

草案明确:70年产权自动续期

虽说建筑设计寿命多数只有50年,很多房子可能三四年就已严重老化,撑不到70年产权的大限,似乎产权续期问题无关紧要。事实上,房子虽然不断老化不断折价,但房屋之下的土地价值却是永存的。一旦土地使用权到期,能否“自动续期”,不仅关系产权本身的完整性,而且还会显著影响到未来的房价预期。

不过好在,如今《民法典(草案)》里已经明确,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

也就是说,当你买的房子70年土地使用权到期后,你可以继续使用,不过至于是否需要缴费以及如何缴费等问题,还有待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律和行政法规进一步细化明确。

这条消息解开了不少人的心结,市民张阿姨说,她买的房子土地使用年限只有50年,一直都在担心50年后到期了该怎么办,现在可以自动续期就不用担心太多了,“至于房子到时候该怎么去处理,那可能就是我儿子去考虑的事情咯。”

【当你房子抵押出去时】

草案:“抵押不破租赁”也要看情况而定

在现实生活中,房屋租赁与房屋抵押会经常一并存在,比如这个案例。

2016年7月,周某和刘某将共有房屋出租给了王某,租期20年。后两人因融资需要又向四川成都一家银行借款150万元,并约定以二人名下的该房产进行抵押。由于周某和刘某没有正常履行还款,银行将二人诉至法院。上述房产被司法拍卖后,在交付给买受人的过程中,承租人王某提出异议,认为“抵押不破租赁”,要求中止强制执行。

不过,在上述案例里面,如果真的按照租期满才能交付房屋,对于抵押权人的利益保护上明显存在不公平,所以,《民法典草案》在物权编第406条做了重要变动,它的规定是:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定抵押财产转让的抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人,抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款,向抵押权人提前清偿债务或者抵存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

也就是说,租户王某要在房屋抵押之前住进去,实质上确定了租赁关系才能不受抵押权的影响,从而避免影响抵押权人的利益。

【当你住在小区时】

前面说了很多关于房屋买卖、抵押出租等方面的问题,但是如果说你买了房是拿来自住的,难免也会遇到很多其他问题,比如小区有人开民宿人员混杂,在一楼开餐馆油烟大,小区广告收益到底属于谁,遭遇高空抛物该怎么办等等,对于这些,《民法典》又是怎么规定的呢?

1、想要住改商?草案:利害关系者可一票否决

但是,有利害关系业主的意见往往都是“少数服从多数”,不过,以后想要住改商可没有那么简单,西南政法大学民商法学院副院长、教授张力告诉上游新闻记者,此次《民法典·物权编》(草案)对《物权法》的条文进行了修改,如第279条明确规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房的, 应当经有利害关系的业主一致同意。”

其中,“一致”非常重要,这就意味着,有利害关系的业主拥有了一票否决权,不再是“少数服从多数”,更有利于保护相关业主居住品质与房屋价值。

2、广告收益分配到底属于谁?草案:部分收益业主共有

我们经常会在小区车库入口、电梯轿厢、房屋外墙上看到一些广告牌,但是,这些广告公司支付的广告费到哪里去了,有多少钱却罕有人知,比如南岸骏逸天下小区业主们就曾向重庆房市爆料,这几年很少看到小区收益公示,小区虽然成立了业委会,但是管理混乱,而且对物业监管不作为,特别是最近公示的账目却只有支出没有收入,钱去哪儿了不得而知,小区业主非常气愤,去年12月底已经公示罢免部分业委会成员。

为了加强对业主权利的保护,如今《民法典·物权编》(草案)第282条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,应当属于业主共有。

对此,西南政法大学民商法学院副院长、教授张力表示,日后物业公司利用小区外墙或电梯张贴广告等利用共有部分从事经营活动行为不仅须经业主同意,由业主共同决定,而且该广告收入为利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后属于业主共有。

3、悬在城市上空的痛——“高空抛物”入刑

近些年,高空抛物被称为“悬在城市上空的痛”,以往高空抛物存在最大的难点就是违法成本低、寻找抛物者难、维权难,曾经全国高空抛物第一案就发生在重庆学田湾,赔偿都拖了十几年,而近期江北某小区男子又从21楼扔下三块瓷砖,所幸没有人员伤亡,如今该男子已被刑拘。

第一,将拒绝高空抛物明定为一种法律义务;

第二,增加了“由侵权人依法承担侵权责任”的规定;

第三,增加“有关机关应当依法及时调查,查清责任人”的规定;

第四,增加“可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿”的规定;

第五,增加“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生,未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担履行安全保障义务的侵权责任”的规定。

除了上述情况之外,对于在居住过程中遇到的一些其他问题《民法典》也有了更加详细的法律规定。比如物业有权配合政府进行疫情防控、规定“居住权”这一新型用益物权、规定紧急情况下使用维修资金的特别程序、规定物业服务合同,规定物业不得断电停水催交物业费、小区收益要公开、物业交接时老物业要妥善交接,不能“赖着不走”等等。

来源:上游新闻

其实,无论是买房、卖房、租房还是住房,事实上,在关于房子的那些话题里,还有很多新老问题都要依靠《民法典》来解决。

不过,值得庆幸的是,《民法典》的一致通过,意味着人民的呼声得到了及时回应,法律更加完善,未来,相信随着法制社会建设的不断推进,不仅仅是在房地产,而是在各行各业都能有理可循,有法可依,人民的生活更加安稳。

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内容编辑:创业博客

 2020-5-30 10:16        0 评       2151