CBRE世邦魏理仕发布了《2020全球生活报告》,从报告显示,2019年全球住宅价格最高十大城市分别为:香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京(城区)、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。中国的有4个城市上榜,分别为香港每户123万美元,最低上海的87万美元,深圳和北京分别为68万美元和63万美元。

关于房价这个话题呢,我知道大家想了解的实在太多,无奈国内自媒体良莠不齐,在本文中,本人就带大家看透中国房价的本质实际内核。

接下来,我将通过四个问题向你讲透房产市场。

中国房价

问题一:中国的房价到底高不高?

我们就用同上榜的上海和洛杉矶相比,上海平均月工资为7800元,也就是1100美元,而洛杉矶的平均月收入是4500美元左右,按照上海每套房价87万美元以及洛杉矶的68万,那么在上海买房就需要65年,而洛杉矶则需要12年。

我们这里还没有算中国的房子有不少的公摊面积,当然中国目前还没有房产税,不过房产税已经提上了议程,按照目前的财政情况,房产税可以说是势在必行。

讲完了中国房价世界之最,那么紧接着的问题就是:

问题二:中国房价为什么这么高?

了解基本经济学的同学都会知道,任何东西的价格只能由两股力量共同决定,需求和供给。

需求方就是买房的人,需求包括刚需和非刚需,刚需是买来自住,而非刚需则是投资需求(也就是房产的金融属性)

而供给方包括地产开发商(开发商是永远都不会缺席的)

供给的另一半就是土地供给。

所以中国的房价很清晰的由三个因素共同作用。

也就是人口增长,金融属性供给,土地供给。

这也是恒大首席经济学家任泽平的经典框架(房价长期靠人口,中期靠土地,短期靠金融)

第一个我们先说到土地供给

土地供给对房地产的影响

说起土地供给就不能不提中国独特的土地财政,土地财政可以说是中国特色房地产的万恶之源,人们往城市迁移,看重的是城市的公共服务和就业机会,教育生活品质等,而城市的基础设施的建成,需要的是政府不断的资金注入,这就包括一次性的固定投资。

和国外靠房产税和个人所得税不同的是,中国财政收入中有很大一块来自于土地相关的税收

我们来看一份来自国家统计局的数据

2018年地方个人所得税收入5547亿元,土地相关的财政收入却高达8000亿。

我们再来看看国家财政收入

一篇文章跟你讲透房产(房价是如何影响你的生活的?)

巨额的土地财政也成就了中国相对超前的基建。

而土地财政也抵消了部分税收,这也是中国老百姓感觉不到税负高的主要原因。

中国的土地在民国之前属于地主私有,1949年后的土改运动把土地收归集体。其实就是收为国有。

改革开放的82年宪法,更是明确规定,城市的土地属于国家所有。

1994年的分税制改革,将当时规模还很小的土地收益划给了地方政府,奠定了地方走向土地财政的制度基础。

此后深圳厦门等经济特区,仿效香港的土地批租制,尝试通过出让城市土地使用权为基础设施建设融资,急剧膨胀的土地财政,帮助政府快速积累原始资本,很多城市的基础设施不仅逐步还清欠账,甚至还建起超前的高铁机场,成百上千的城市排山倒海般的崛起,无论城市化的速度还是规模,都超过了改革之初,最大胆的想象。

凭借着土地巨大的融资能力。地方政府也可以执行积极的税收减免和企业补贴

其实土地财政并非中国专利,从1776年建国至1862年的近百年间,美国联邦政府依靠的也是土地财政。当时联邦法律规定创始州和新加入州的境内土地,都由联邦政府管理和支配。

土地收入和关税构成了联邦收入的主要部分,土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%,对比中国的土地财政占总税收的约15%。

土地财政严格意义上并不属于税收,而是一种融资,如果把城市看作是一个公司,那么这个城市公司就相当于把土地融资给市场,一下子获得大笔资金投入城市的建设,让这个公司继续成长,这和上市公司股权转让给金融市场是一样的道理。

快速卖地也比目前国外慢慢收取房产税有效的多,更妙的是,城市的土地使用权只有70年,这就意味着70年后只要中国的现政权仍然存在,那城市就可以永久融资,而土地的价格取决于土地上承载的房产的价值,那么这也就引出中国房地产的金融属性。

土地的金融属性对房产市场的影响

在国外购买房产需要每年额外缴纳房产税以获取公共服务,在国内购买房产,你不需要额外缴纳房产税就可以获得公共服务,这就是为什么中国房地产收益高的本质原因。

此外以土地代表的城市股票得以正式上市流通,让全社会的信用需求急速扩大,这也就解释了为什么中国天量货币却没有引起通胀,简单的说就是大量的货币都进入了房地产。

融资的背后就意味着大量的资金把房产当成了投资品,而不是满足刚需居住,本质上让房住不炒成为一句空话。

在微观上投资者看重城市公司会只涨不跌,再加某些特殊原因,导致了股市和理财产品成了收割韭菜的重灾区。

保值资产的匮乏,让聪明的资金只能拼命的投资房产,而货币不断超发,加上中国家庭普遍的高储蓄率,就不断的推升房价。

尤其是一二线优质城市优质地段的房价,中国广义货币的供应量从07年的40万亿至今已经200万亿,十几年翻了5倍有余。

而政府为了保持土地财政的稳定持续,就选择了挤牙膏式的出售土地,这也就解释了为什么北上广城郊有着大片荒地,但城区房价照样翻番,即使经济不景气依然地王频出,

我们刚才分析了房地产的土地财政和金融属性,下面我们再来看看房价是如何长期靠人口。

人口增长对房地产的影响

以上海为例,上海常住人口在过去20年内稳定上涨,一直到2015年左右才开始出现头部稳定在2400万常住人口,当人口不断的涌入,住房需求也不断的增加,在供给依然是牙膏卖地的前提下,上海房价慢慢上涨,2009年突破2万均价,2014年突破3万,2016年直接冲上5万,之后,随着人口的不断涌入,上海房价也停留在5万左右震荡,这就是所谓的“房价长期看人口”。

而三四线城市在过去四五年房价翻倍也是一样的道理,农村有着大量的人口,因为追求城市的生活条件形成了去县城买房的羊群效应。

讲到现在呢,我们已经完全看懂中国房价疯狂的本质原因,那么第二个问题来了:

问题三:未来有没有可能中国房价突然下跌?

首先得根据日本和韩国经验,因为各类优质资源的聚集,除非政府严格调控,一二线城市的人口只会不断聚集,如东京首尔圈。

而上面提到的土地财政和仅存的优质金融资产属性,也让一二线的房价很难下跌。

因为中国的有钱人大多数聚集在一二线城市,而二线以外城市的房价是有可能下跌的

三四线城市的房产几乎不具有金融属性,人口迁入也在逐渐的凋零。

事实上社科院在2019年已经发出警告,三四线房产会因为需求不足而下跌,除了人口需求以外,中国房产,尤其是一二线房产已经和经济深度的绑定,中国的总债务已经高达300%以上。

高债务的背后有多少是用房地产作为抵押物?

一旦房价大幅下跌,整个房地产的债务链条都会螺旋式下坠并最终毁灭,上下游的企业纷纷失业率大增,整体经济形势就会严重的恶化,这还不算大量要求退房的房客,于是房价就绑架了整个经济。

此外还有银行,银行一直以来只愿意借钱给两种人,一种是房地产商,一种是买房的百姓。

房地产价格一降,银行全是坏账,所以房价还绑架了银行,当年能买下两个美国的日本楼市崩盘后,银行破产,经济萧条,大量失业,家庭破碎,人口老龄化全都接踵而来。

目前政府的策略是用通胀化解债务,不断的推出永续债,也就是不还本金,只还利息。

通胀化解债务本是凯恩斯的大师手笔,10年前500亿的债务放到今天根本就不是事。

不过也存在经济停滞,连利息都无法还的起的风险。

虽然房价难以下跌,但继续上涨却也很难,中国房子的租售比大约只有1.5%,已经远远低于房贷利率,这还是没有房产税的前提,涨房租到6%可以解决这个问题,但也面临着一大群低收入群体根本无法承担房租。

所以现在的思路还是以拖待变,等工资过了10年慢慢涨上来,让房地产恢复正常,也许可以解决现在的问题。

刚才我们分析了中国房价为什么只能涨不能跌。

前面我们讲的土地财政是如何的神奇?如何在中国城市化过程中大放异彩,如何让老百姓感觉不到税负的存在。

土地财政的本质是融资,而天下没有免费的馅饼,融资来的这笔钱就一定会从某些人身上出。

而这就是土地财政的精妙之处,也就是财富转移,虽然中国只有5%的人缴纳个税,但是中国却有无数人透支着三代人6个钱包,将每月收入的大头奉献给了房产,人们被绑定在日夜的辛苦劳作上。

此外房价对于很多人是投资品,但是对于大多数青年的却是丈母娘刚需,于是年轻人把毕生精力都用来买房,每个月收入都用来还贷。

年轻人就变成了标准定义上的房奴,即使都不敢抱怨一句,他们害怕失去工作无法还贷。

我们再来看看房价对实体经济的压榨。

房价如何对实体经济进行压榨?

假如你是企业家,你有1000万,房价一年涨5%,工厂一年收益20%,请问你怎么用这笔钱?

答案是投资工厂,这是10年前的中国。

随着干实体的人越来越多,因为竞争关系导致利润率越来越低。

假如你还是企业家,你有1000万房价一年涨20%,工厂一年收益5%,请问你怎么用这笔钱?答案是投资房产,这就是现在的中国高房价带来的高成本叠加人口红利的消失,使得制造业等产业的投资回报率快速下降,这就是高房价对制造业投资的挤出效应,最后我们再来分析一下作为普通人该怎么办。

问题四:作为普通人该怎么办?

很不幸中国的普通老百姓每个人都被高房价捆绑,透支了自己的生活质量,如果已经在1~5线城市拥有房产,你可以安心的过好,即使背负着房贷,但只要保住工作,自己的小生活是可以预期的。

如果你生活在一二线城市,还没有拥有房产,而且恰巧又没有落在高收入群体。

劝你最好还是选择暂时租房,目前一二线城市的租售比非常之低。

而且从长期看,根据我们之前的分析,一二线房价虽然跌的概率很小,但是上涨的幅度也会非常有限,而工资会随着经济发展和你的工作经验上涨,到那时候再买房可能是一种更好的选择,即使真的要买也可以先选择小户型,同时高房价对你的生活质量不会产生太大的冲击,而且在几年后你还能灵活选择留在一线城市还是回老家买房子。

只要我们保持乐观的心态,同时注意在职业上提高自己,每个人最终都会拥有自己的住房,区别只是完成曲线的不同而已。

最后祝愿大家都可以不用为高房价所烦恼,愿天下没有难买的房子。

关键字:中国房价,房价,实体经济
内容编辑:创业博客

 2020-9-15 15:42        0 评       65