当前,由于个人购房被限购、限售等原因,不少城市出现以企业名义买卖住房的现象。本文从税收负担角度,对企业与个人买卖住房作如下分析和比较。

购买住房的税负比较

无论企业还是个人,在购买住房环节都涉及契税和印花税。其中,相同的是契税,一般是企业和个人都需要缴纳;不同的是印花税,只有企业需要缴纳,而个人则依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定,对个人销售和购买住房暂免征收印花税。

以购买一套合同金额为200万元的住房为例,企业应缴纳印花税0.1万元(200×0.05%),而个人无须缴纳。

出售住房的税负比较

出售住房环节主要涉及印花税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、所得税,其税负比较如下:

(一)企业出售住房

例1:2016年6月,小规模纳税人A企业购买一套住房,合同价(含增值税,税率11%)为200万元,2018年7月,其出售该套住房的合同价(含增值税)为300万元,房屋所属地契税税率为3%。

1. 印花税。应缴纳印花税为0.15万元(300×0.05%)。

2. 增值税、城市维护建设税及教育费附加。

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)和《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第73号)等规定,计算如下:

购买住房不含税价=200÷(1+11%)=180.1802(万元);

出售时应缴纳增值税=[300÷(1+5%)——180.1802]×5%=5.2767(万元);

城市维护建设税及教育费附加=5.2767×(7%+3%)=0.5277(万元)。

3. 土地增值税。

假设不能提供评估价,能提供发票,购买价所含的增值税不能抵扣。根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)等规定,计算如下:

契税=200÷(1+11%)×3%=5.4054(万元);

扣除额=200×(1+5%×2)+(5.4054+0.5277+0.15)=226.0831(万元);

收入=300——5.2767=294.7233(万元);

增值额=294.7233——226.0831=68.6402(万元);

增值率=68.6402÷216.0831×100%=31.77%;

应缴纳土地增值税=68.6402×30%=20.5921(万元)。

4. 企业所得税。

假设不考虑折旧及计税基础变化,对企业所得税的影响计算如下:

应纳税所得额=294.7233——200——5.4054——20.5921——0.5277——0.15——0.1=67.9481(万元);

应纳税额=67.9481×25%=16.9870(万元)。

出售环节产生税费合计=0.15+5.2767+0.5277+20.5921+16.9870=43.5335(万元)。

如果A企业是一般纳税人,其出售住房时应缴纳增值税为27.2727万元[300÷(1+10%)×10%],应缴纳城市维护建设税及教育费附加2.7273万元,应缴纳土地增值税为13.3334万元(收入为272.7273万元,扣除额为228.2827万元,增值额为44.4446万元),产生企业所得税12.7528万元,出售房屋时产生的税费合计56.2362万元(0.15+27.2727+2.7273+13.3334+12.7528)。

(二)个人出售住房

例2:同例1,将企业改成个人。

1. 印花税。根据财税〔2008〕137号文件规定,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

2. 增值税、城市维护建设税及教育费附加。假设该房产不位于北京、上海、广州、深圳,可根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征增值税。本文例2中的住房已满2年,因此免征增值税,一并免征城市维护建设税及教育费附加。

3. 土地增值税。根据财税〔2008〕137号文件规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

4.个人所得税。依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)和财税〔2016〕43号文件规定,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

不考虑其他因素,应缴纳个人所得税为18.9189万元[(300——200——5.4054)×20%]。如果纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,还可以按住房转让收入1%——3%的幅度内确定核定征收比例,假设房屋所属地执行1%,则仅缴纳个人所得税3万元(300×1%)。

综合上述分析可知,出售环节企业负担的税收要远远高于个人。

此外,有人将企业售房筹划为改制重组等行为,契税等税种可享受减免优惠,但大部分税种仍需视同销售或正常缴纳。通过综合考虑税费负担,笔者认为,企业单纯以购买再售为目的的投资住房模式需要谨慎而行。

作者:朱冬,国家税务总局泰州市税务局