对于会计人员来说,应该会涉及到各行各业,不论是建筑业还是房地产行业都是会接触到的,可是特殊的房地产行业关于土地使用权出让该怎么处理呢?

案例分析

2016年9月,大成房地产公司参与甲市国有土地使用权竞拍,取得一宗住宅用地的土地使用权,该宗地的容积率为3 ,面积为100000平方米,拍卖成交价为6亿元。当月按合同约定办理了土地交接手续。《国有 土地使用权出让合同》明确约定:大成公司取得该宗地的土地使用权,除支付拍卖确认的土地价款外,还须在开发的住宅项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积在60平方米以下的房屋,并于建成后无偿移交给政府部门用于补充该市廉租房房源。

2018年11月,该住宅项目竣工备案,开发的住宅总建筑面积为500000平方米。大成公司当月将其配套建设的廉租房1100套(总建筑面积60000平方米)移交政府部门。廉租房不含地价(含契税)的建造成本为1600元/平方米,包含地价的建造成本为2800元/平方米( 1600元+ 60000万元/500000平方米)。

请分析大成房地产公司如何进行税务处理。

分析其经济业务实质:大成公司以其建造的廉租房抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的土地价款的一部分。即大成公司取得该宗土地的使用权应支付的价款一部分是以现金(拍卖成交价款)方式支荷,另一部分是以开发产品(无偿移交的廉租房)抵偿。

大成公司以其建造的廉租房抵偿其取得该宗土地使用权所应支付的土地价款的一部分,不属于用于公益事业的行为,属于视同销售行为。

税务处理

契税:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受单位和个人为契税的纳税人。

出让国有土地使用权,其计税价格为承受人取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

所以大成公司通过竞价方式取得国有土地使用权,其支付的全部经济利益不仅包括以现金支付的6亿元,还包括在拍卖时并未确定具体金额的廉租房建造支出。两项支出是该宗土地成交价格的组成部分,共同构成契税的计税价格。

第一,大成公司应于签订《国有土地使用权出让合同》之日起10日内,申报拍卖时已经确定支付的6亿元地价款对应的契税= 60000*4%=2400万元。( 假设当地契税税率为4% )
第二,大成公司应于项目廉租房建造支出确定具体金额之日起10日内,申报廉租房建造支出对应的契税。0.28*6=1.68亿元, 契税=16800/ ( 1+11% ) *4%=605.41万元。

注意:契税成交价格不含增值税

增值税

大成公司建造的廉租房无偿移交给政府部门应视同销售,按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定销售额;按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定销售额;按组成计税价格确定,组成计税价格=成本*(1+成本利润率)

假设该地区确定的销售不动产成本利润率为20%,因此,大成公司无偿移交廉租房应缴纳增值税:

=0.28*60000/(1+11%)*(1+20%)*11%=1997.84万元

土地增值税

房地产开发企业将开发的产品用于抵偿债务,发生所有权转移时应视同销售房地产,按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定收入;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

大成公司将廉租房建造完毕移交政府部门,实质是以廉租房抵偿部分土地款,应视同销售确认转让房地产收入的同时,按相同金额确认“ 取得土地使用权所支付的价款”。大成公司该项目中没有建造与廉租房相同类型的开发产品,假设廉租房的评估价值为1.7亿元。

应确认转让房地产收入=17000/(1+11%)=15315.32万元;

同时,增加取得土地使用权所支付的价款1.7亿元

注意:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含税增值税收入

关键字:房地产企业,土地使用权出让,账务处理
内容编辑:创业博客

 2020-4-21 19:47        0 评       167