近期，深圳、北京、上海、广州、厦门等核心城市密集出台新政，全面放开厂房，工业用地与产业用房分割转让限制，明确标准厂房、研发用房可按规定分割确权、租售并举，并打通 REITs 退出通道 。本轮政策终结了长期 “ 只租不售、严控分割、大比例 自持 ” 的管控模式，标志我国产业园区进入资产可流通、价值可兑现的新阶段。

一、政策落地情况：全国范围松绑，规则清晰规范

本轮松绑由一线城市先行、新一线及二线城市快速跟进，形成全国统一导向，并非无序放开，而是有门槛、有监管、定向支持实体经济。

1.深圳树立标杆： 首创 “ 产业项目用地 + 通用产业用房 ” 双轨供给，实行 “ 限房价、限对象、可分割转让、可 REITs” ，工业用地年限统一优化为 30 年。

2.一线全面放开： 北京、上海明确标准厂房、研发用房可分割转让，允许存量资产通过租售结合盘活。

3.二三线快速响应： 广州、厦门、佛山等地出台细则，放宽分割转让条件，最小单元可低至 500—1000 ㎡，重点支持中小微企业与产业链配套。

4.存量全面覆盖： 已建成厂房只要产权清晰、无纠纷、符合产业导向等要求，均可按幢、层、独立单元分割， 办理独立不动产权证，实现 “ 一证变多证 ” 。

二、本轮松绑与以往模式的本质区别

以往联东 U 谷、万洋等企业可售厂房，属于局部试点、受限销售、产权不完整 ，是 “ 戴着脚铐跳舞 ” ；本轮为全国统一、全面确权、无强制自持、可资本化退出 ，属于制度性变革。

1. 范围不同： 从少数城市试点，变为一线 + 新一线全域放开。

2. 权限不同： 取消自持比例要求，可 100% 销售，最小分割单元适配小微企业。

3. 产权不同： 具备完整红本，可抵押、可公开交易、可发行 REITs ，资产流动性彻底打通。

4. 监管不同： 规则透明、准入明确，严守工业用途、产业导向、亩产税收底线，严禁炒房与地产化。

三、政策放开的核心本质

本轮松绑不是简单 “ 救市 ” ，而是 以 产权流通激活产业、盘活存量、化解债务 的要素市场化改革。

1. 盘活沉睡资产： 把长期固化、难以流通的工业物业，转变为可交易、可融资的有效资产。

2. 破解三重压力： 解决工业用地低效、中小企业缺稳定产权空间、城投平台重资产负债高的问题。

3. 服务实体经济： 坚持 “ 先达标、后放开 ” ，确保产业空间真正用于制造、研发与专精特新企业发展。

四、对行业与市场的核心意义

1. 开发模式重构： 从 “ 长期持有、慢回款 ” 转向 “ 租售并举、快周转 ” ，资金效率大幅提升。

2. 存量加速盘活： 已建成空置厂房可通过分割、改造、确权快速去化，化解库存压力。

3. 企业需求匹配： 中小企业可购买小面积、有产权的生产空间，降低成本、稳定经营、便利融资。

4. 行业格局优化： 倒逼园区向产业定位、产品适配、运营服务升级，推动优质园区强者恒强。

五、总结

厂房、工业用地、产业用房可分割销售全面松绑，是我国产业空间供给制度的重大变革。政策既盘活全国 60 亿㎡存量工业资产，又精准支持中小实体企业发展，同时缓解地方债务压力、提升土地利用效率。未来园区行业将进入规范化、市场化、资产化高质量发展阶段，具备产业运营能力与优质产品供给的主体，将迎来历史性发展机遇。